住宅ローンの予備知識

住宅ローンの利息・未払い利息とは?利息の計算方法や減らし方

ナツダ
どうも、元住宅営業のナツダです。住宅ローンの仕組みや特徴をわかりやすく解説します。

住宅ローンを借りるとき「いったいどれぐらい利息を払うのだろう?」ってなんとなく心配になりますよね。

利息を払うなんて、もったいない!家は負債だから、買わない方がいい!」そんな意見もあるので、不安になったりもします。

でも、利息のことをちゃんと理解すれば、そんなこと杞憂(きゆう)だとわかりますよ。ということで、今回は住宅ローンの利息について詳しく解説しますね。

では、さっそく説明していきます。

住宅ローンの利息とは?利子・金利との違い

さっそく「利息」の意味から説明していきますね。

利息とは?利子との違い

たとえば、あなたが2,000万円の住宅ローンを借りたとします。全部返し終わるころには、総返済額が2,300万円ぐらいになったりします。

この増えた300万円が、いわゆる「利息」です。利息は「銀行に払う手数料」と考えると、わかりやすいでしょう。

利息

利息と同じような意味の金融用語に「利子」があります。利息とは、何が違うのでしょうか?

ナツダ
じつは、利息と利子は同じ意味で使われます。どちらを使っても相手に意味が通じるので、安心してください。

厳密に言えば、利息は貸した側が受け取るお金利子は、借りた側が支払うお金に使います。

なので上述の300万円は、あなたから見れば「利子」です。銀行から見れば「利息」です。

利子と利息

金利とは?

さて、もうひとつ似たような言葉に「金利」というのがあります。これは、利息や利子と何が違うのでしょうか?

金利は「借りたお金に対する利息の割合」のことです。ただ、住宅ローンの金利は「年利」になるので、計算がちょっと面倒です。

例として「3,000万円借りて初月の返済で利息25,000円支払った」場合を想定してみます。計算すると、金利は以下のようになります。

25,000円 × 12ヶ月 ÷ 3,000万円 = 金利1.0%

詳しくは、後述しますね。

カンタン!住宅ローン利息の計算方法

さっそく、住宅ローンの利息を計算してみましょう。

といっても、自分で計算する必要はありません。計算サイトやアプリを使えば、一瞬で自動計算してくれます。

利息計算サイト

まずは、利息計算はできるサイトをご紹介します。

おすすめは、CASIOの計算サイトですね。
参考 生活や実務に役立つ計算サイト「ke!san」

ナツダ
高度過ぎて入力項目が多いですけど、以下のように入力したらOKです。

たとえば借入金額4,000万円だったら、以下のように入力してみてください。

あらかじめ、借りたい銀行の住宅ローン金利を調べておいてくださいね。変動金利または固定金利は、どっちでもOK。迷ったら両方シミュレーションしましょう。

返済期間も、銀行ごとに完済時の年齢上限があります。できれば調べておくとよいです。

入力例

借入金額 ⇒ 4,000万円
返済方式 ⇒ 元利均等返済(端数切捨て)
返済頻度 ⇒ 毎月
当初金利 ⇒ 借りたい銀行の住宅ローン金利(期間は適当でOK)
それ以降の金利 ⇒ 当初金利と同じでOK
返済期間 ⇒ 何年で返したいか考えて入力
借入年月 ⇒ 返済スタートの前月を入力
元金据え置き期間 ⇒ 0か月

入力後に「計算」ボタンを押すと、毎月の返済額が算出されて表になります。「返済額」は一定ですけど、元金と利息の金額がちょっとずつ変わってますね。

このように、返済額は「元金と利息の合計」で計算できます。(元金分はローンの返済にあてられ、利息分は銀行の利益になります)

ポイント

返済額 = 元金 + 利息

利息計算アプリ

つづいて、利息計算ができるアプリをご紹介します。

無料アプリであれば「どこでもローン計算」なんかが有名ですね。

有料のアプリでは「iLoan Calc」がオススメです。このアプリは、私が住宅営業をしてたころからずっと使ってます。

ナツダ
ファイナンシャルプランナーさんが愛用してたので、私も買ってみました。とても高性能で、いい感じです。

このアプリは、操作がカンタンなのにかなり詳細なシミュレーションが可能です。住宅ローン専用ではないので、いろんなローンの計算に使えます。

自分で計算するのはとても面倒なので、便利なサイトやアプリを活用してみてください。

エクセルで住宅ローンの利息を計算すると勉強になる

エクセルを使って「住宅ローンの返済シミュレーション」を作ることもできます。

詳しい作成方法は、こちらの記事で解説しています。参考にしながら、シミュレーションを自作してみてください。

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ナツダ
「住宅ローンの利息金利で決まる」というのがよくわかります。

先述のとおり、住宅ローンの金利は「年利」になります。よって、毎月の利息は以下の計算式で導き出します。

月々の利息 = 借入残高 × 金利 ÷ 12か月

たとえば3,000万円を金利1%で借りると、第1回目に支払う利息は以下のようになります。

月々の利息 = 3,000万円 × 1% ÷ 12か月 = 25,000円

もし、3,000万円を35年返済で返すとすると・・・。毎月同額ずつ返すしていく場合は、月々の返済額が「84,685円」になります。

ということは、1回目の返済のうち元金分は「59,685円」になります。

84,685円 - 25,000円(利息) = 59,685円(元金)

2回目の返済ではこの元金分(59,685円)が減りますから、利息は以下のようになります。

利息 = (3,000万円 - 59,685円) × 1% ÷ 12か月 = 24,950円

こんな計算を繰り返し、だんだん現金分が増えて利息分が減っていくのです。

大事なことなので、ポイントとしてまとめておきましょう。

ポイント1

金利とは「ローンの利息を決める割合」のこと。利息は、金融機関に支払う手数料で「貸してくれたお礼」とも言える。

ポイント2

借入額と金利と返済年数が決まれば、月々の返済額も決まる。この「月々の返済額」から利息を引いた分が、毎月ローン残債から引かれていく。

一度、エクセルで償還表(返済計画表)を作ってみることをオススメします。勉強になりますよ。

住宅ローンの利息を減らす方法

つづいて、利息を減らす方法について解説します。

ちょっとでも利息を減らしたいなら「借り方」と「返し方」に注意しましょう。それぞれ、順番に説明していきますね。

「借り方」によって利息を減らす方法

エクセルを使って利息の計算をすると、どうすれば利息を減らせるのか見えてきます。

利息の支払いを減らすためのポイントは、以下の3つです。

  1. 借入額を少なくする
  2. できるだけ低い金利で借りる
  3. 返済期間を短くする

上述のとおり、利息は「借入残高に金利をかけて12で割る」ことで計算できます。ですから、上の3つを実行すると利息の支払い額は低くなります。

その時点の借入残高×金利÷12

ちなみに、返済期間が短いと月々の返済額が上がります。その結果、借入残高が早く減るので、利息の支払い額も少なくて済むのです。

「返し方」によって利息を減らす方法

他にも、返済のやり方しだいで利息を減らすことができます。おもな方法は、以下の2つです。

  1. 元金均等返済
  2. 繰り上げ返済

住宅ローンの返済方法は2つあります。ひとつは、元利均等返済。もうひとつは、元金均等返済です。

それぞれどう違うかについては、以下の記事で詳しく解説しています。知っておきたい方は、ご参考にどうぞ。

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じつは、どちらの返済方法を選ぶかによって総支払利息が変わります。「3,000万円・金利1.5%・35年返済」で借りたとして比較してみましょう。

項目 元利均等返済 元金均等返済
融資額 3,000万円
金利 1.5%
返済期間 35年
総返済額 38,579,007円 37,893,605円
利息合計 8,579,007円 7,893,605円
差額 685,402円

上の表の例では、約68万円の差が出ました。

この差は金利が高いと大きく、金利が低いと小さくなります。なので、今のような超低金利が続く状況ではあまり差がでません。

物価上昇が続くような好景気になってくると、利息を減らす有効な方法になります。

ナツダ
ただし、元金均等返済は借入当初の返済額が高くなるので、誰にでも合う方法ではありません。

もうひとつ、繰り上げ返済も利息を減らす超有効な手段になります。

繰り上げ返済とは?
通常の月々の返済以外に、余分に多く返済することを「繰り上げ返済」という。繰り上げ返済することで、利息を抑えることができる。

繰り上げ返済は、すべて元金の返済にあてることができます。そして、その元金と一緒に払うはずだった利息を「無かったこと」にできるのです。

エクセルの表を使って、説明しますね。たとえば、4回目の返済のときに5~8回目の返済分も繰り上げ返済したとしましょう。

このケースでは、繰り上げ返済額が338,744円になります。その結果、98,904円の利息を払わなくてよくなります。

繰り上げ返済

この方法は、繰り上げ返済の中でも「期間短縮型」と呼ばれます。4ヶ月分繰り上げ返済したので、返済期間も4ヶ月短縮されます。

繰り上げ返済については、こちらで詳しく解説しています。もっと知りたい方は、参考にどうぞ。

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以上、紹介した5つの方法を併用することで、利息を大きく減らすことができます。うまく活用してみてください。

変動金利型の「未払い利息」とは?

変動金利型には、金利上昇のリスクがあります。急激な金利上昇局面では、未払い利息が発生する可能性もあります。

未払い利息とは?
急激な金利上昇でローン返済の元本が全く減らなくなり、利息の支払いも足りなくなった状態。
たとえば「利息1万円、元金9万円」で月々10万円返済していたローンが、急激な金利上昇で「利息10万5千円」になると10万円返済しても5千円足りなくなる。
この5千円を未払い利息といい、後日の返済に加算される。

変動金利に対するリスクは、金利上昇未払い利息につきると思います。しかし、この2つは必要以上に不安をあおる風潮があるので注意してください。

ナツダ
ちゃんと理解すれば、それほど怖いものではありません。

変動金利型は、金利が安定していたり金利の下降局面で効果を発揮します。しばらく金利が安定、あるいは下降すると予想されるなら変動金利がおすすめです。

未払い利息については、以下の記事で詳しく解説しています。もっと詳しく知りたい方は、参考にどうぞ。

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利息を払うのは無駄?利息は「住居費」と考えてみよう

あなたは、こんな意見を聞いたことがないですか?

  • 住宅ローンは利息が無駄!もったいない!
  • 家は資産にならない!むしろ負債だ!

どちらも、間違ってないです。

でも、賃貸派の方はもっと無駄なことしてませんか?資産を浪費してませんか?

ナツダ
住宅ローンも利息も住居費、家賃も住居費と考えてみましょう。そうすることで、比べやすくなります。

あなたは家計簿をつけていますか?家賃はどんな仕訳にしてますか?私のオススメは「住居費」です。

新しく買う家のローン(元金+利息)も、固定資産税も修繕積立金も。すべて「住居費」と考えてみてください。

まず、同じ土俵で考えることが大切です。

ナツダ
同じ「住居費」どうしを比較したとき、賃貸とマイホームならどっちがいい?その答えが「あなたに合った選択肢」と言えます。

利息を「住居費」と考えると、単純に「無駄・浪費」とは言えません。実家に無家賃で居候してる人でない限り、住居費は暮らしていくのに必要な費用です。

利息が心配で家を買おうか迷ってる方は、安心してください。利息も住居費の一部として資金計画を立てていくと、自分に合った計画が見えますよ。

「持ち家か、賃貸か」問題については、こちらでも詳しく解説してます。ご興味がある方は、参考にどうぞ。

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【まとめ】住宅ローンの利息・未払い利息とは?利息の計算方法や減らし方

住宅ローンの利息について、基本的なことから応用的なことまでまとめてみました。住宅ローンを借りるにあたり利息の知識は必要ですから、ぜひ頭に入れてください。

利息の正体を知っていると、あなたにあった金利タイプや返済方法を選ぶことができます。また、利息をコントロールすることで、総返済額を減らすこともできます。

スマホアプリでカンタンに試算することもできるので、ひとつは入れておくとよいです。思い立ったら計算してみて、利息に馴染むようにしましょう。

50万円、カンタンに節約できるかも?

住宅購入費用の節約のコツ

知ってますか?一番、住宅購入費を節約できる方法

ナツダ
買う家の価格を下げる?そんなことしなくても、大丈夫です。

じつは、営業マンが家を買う人にちゃんと説明しない方法があります。それは、住宅ローン金利です。

たとえば、3000万円を30年ローンで借りたとき、金利1.0%と0.9%で返済額がいくら違うか知ってますか?

ナツダ
答えは、49万円です。

わずか0.1%違うだけでこんなに差がでるのに……みな様、あまりにもアッサリ銀行を選ばれます。きっと、営業マンが提携銀行しか紹介しないからでしょう。

もし、あなたが節約好きなら、自分で徹底的に金利が低い銀行を探してみては?その努力の見返りは、とても大きいですよ。

以下の記事で「住宅ローンの選び方」についてまとめました。家を買うときの参考にどうぞ。

住宅ローンの選び方と注目すべきポイント

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ナツダ アツシ

ナツダ アツシ

高気密高断熱を得意とする注文住宅の会社で、約8年間営業職を経験。インテリアコーディネーターの資格保有。自宅の分譲マンションを、スケルトンからリノベーションして居住中です。「家探し」や「家づくり」のノウハウを、わかりやすく解説します。

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