建売住宅の予備知識

家を買う絶好のタイミングまとめ(買い時・子供の成長・占いなど)

ナツダ
元住宅営業マンのナツダです。「家づくり」のノウハウを、わかりやすく解説します。

あなたは「家を買うならタイミングはいつがいいだろう?」と迷われてませんか?私の経験では、多くの人が「安く買えるとき、子供の成長、占い」を気にされます。

消費税が増税されたり、東京オリンピックがあったり、2022年問題がひかえてたり。今は、他にも検討しなきゃいけないタイミングがめじろおしですよね。

ということで、今回は家の買い時についてまとめて解説してみたいと思います。家を買うならいつがいいのか、考えるときの参考にどうぞ。

では、さっそく説明していきます。

家を買うならいつ?少しでも安く買いたいならタイミングが大事

これから何度か「不動産価格が下がるのでは?」と言われてるイベントがあります。うまく利用すれば、理想の家を今より安く買えるかもしれません。

直近では、以下のイベントが注目されています。

  1. 消費税増税
  2. 東京オリンピック
  3. 2022年

順番に、もう少し詳しく解説しますね。

消費税増税後

まずは、消費税増税後。消費税は1989年に3%で導入され、たびたび税率が引き上げられています。

  • 1997年4月、消費税率を5%に引き上げ
  • 2014年4月、消費税率を8%に引き上げ

前々回も前回も、増税前後で住宅の駆け込み需要と反動減がありました。内閣府の資料によると、持ち家の着工数は7割弱まで落ち込んだみたいです。

2回目の増税時は、私も住宅営業をしていました。そのとき、一部の住宅会社では駆け込み需要による価格上昇がありました。

理由は、一気に需要が増え職人さんも材料も確保が難しくなったから。職人さんの手間賃や材料費が、値上がりしたのです。

家を作るための原価が上がれば、販売価格は上がります(または、値引き額が減る)。結果的に、平常時より少し高めの家を買わざるを得ない方が出てきたのです。

住宅価格上昇の理由

  1. 駆け込みで家の需要が増えた
  2. 職人さんの手間賃が上がった
  3. 材料費が上がった

いっぽう、反動減がおこった時期には住宅価格が下がった会社もありました。駆け込み需要と逆のことが起こったのです。

結果論からいえば、急いで買わなかった人の方がちょっとお得に家を買えたのです。

さらに、増税後は住宅取得者にこんな追い風も吹きました。

  1. 住宅ローンの最大控除額が上がった
  2. すまい給付金が始まった
  3. 住宅ローン金利が下がった

住宅ローンを使って住宅を買った人は10年間、所得税の控除が受けられます。その上限額が、200万円から400万円まで引き上げられました。

ナツダ
ちなみに、長期優良住宅は10年間で最高500万円まで控除してもらえます。

でも、住宅ローン控除は所得が高い人ほど有利になります。そこで、収入が一定額以下の方を対象に「すまい給付金」という制度も始まりました。

消費税率が8%に上がったことに伴う給付金は、収入に応じて最大30万円支給されています。

すまい給付金制度とは?
消費税率引上げによる負担を軽減するため、引上げ後の消費税率が適用される住宅を取得する人に現金を給付する制度。
給付金を受けるには、一定の要件を満たしたうえで申請が必要。8%への引き上げにともなう給付金は、平成33年12月まで実施される。

さらに、消費税増税後は住宅ローンの実行金利も下がり続けています。景気の落ち込みもあり、上げるに上げられない状態ですよね。

これはあくまで結果論ですが……。前回の増税をみると、急いで買わなかった人の方が得したのではないでしょうか。

ちなみに、消費税が10%に引き上げられる際もすでに以下の措置が決定してます。

今回も、増税後に景気や住宅販売数が落ち込むかもしれません。そうなると、値引き交渉がしやすくなったりローン金利が有利になることも考えられます。

値引きと金利引き下げがうまくいくと、住宅ローン総返済額がおどろくほど下がります。詳しくはこちらで解説してるので、もっと知りたい方は参考にどうぞ。

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東京オリンピック開催後

2020年に、東京オリンピックが開催されます。その後は、不動産価格が上がるのでしょうか?下がるのでしょうか?

これはいろんな意見が出てますが、多くの方が「下がる」と予想しています。主な理由をあげてみましょう。

  1. 東京オリンピック後の景気後退
  2. 投資目的で買われた不動産が売りに出される
  3. 訪日観光客需要に依存していた地価上昇が鈍化する

IMF(国際通貨基金)がオリンピック開催国のGDP成長率を出しています。それによると、直近の開催国はほぼ開催年から翌年にかけ成長率を落としてます。

グラフにすると、こんな感じ。まるで、駆け込み需要と同じような反動減ですね。

五輪開催国のGDP成長率

外国人投資家が買った投資物件も、開催年ごろから売却が始まると言われています。東京開催が決まったのが2013年で、そのころ買われた不動産の譲渡所得税が下がるからです。

ナツダ
所有期間が5年を超えた不動産は、譲渡したときの所得税が半分ぐらいに減ります。

オリンピックが終わると、訪日外国人の数も反動減するでしょう。回復が遅れれば、インバウンド需要に依存していた不動産需要も冷めると予想できます。

観光客のための宿泊施設、商業施設、従業員の住居など。過剰に作られたものは廃止され、売りに出されそうですよね。

ということで、こういった見方が大勢で「不動産価格は下がる」と予想されてます。

2022年(生産緑地)問題以降

2022年以降「生産緑地」と呼ばれる農地が、宅地として一気に売り出されるかもしれません。そうなると、土地価格が下がる要因になります。

さて、生産緑地とは何でしょう?なぜ「一気に売り出されるかもしれない」のでしょう?

まずは、そこから説明していきますね。

生産緑地とは?
市街化区域内にある、生産緑地の要件を満たした農地または森林のこと。平成26年末時点で約13,400ヘクタール(約4,000万坪)ある。

また聞きなれない言葉が出てきました。「市街化区域」内にある農地とは、どういうことでしょうか?

じつは、一般的な田園地帯は市街化調整区域内(市街化を抑制する地域)にあります。なので周りに家が少なく、自然の風景に囲まれています。

いっぽう、生産緑地と呼ばれる農地は市街化区域内(市街地)にあります。図解にすると、こんな感じです。

生産緑地

あまり知られてませんが、日本の土地はこの2つの区域のどちらかに入ってます。

生産緑地が生まれた背景

先述のとおり、日本の土地は「市街化区域」と「市街化調整区域」に分けられてます。で、市街化調整区域は原則開発を行わず、市街化区域は市街化するように誘導してます。

そのため市街化区域内の農地の固定資産税を上げ、宅地化を促した自治体もあったのです。でも、急にそんなことしたら市街地で農業をしてた人が困るし、都市の緑地が減りますよね?

ナツダ
そこで生まれたのが「生産緑地制度」です。

生産緑地指定された農地は、市街化区域の中でも固定資産税や相続税が優遇されてます。そのかわり「30年間、農地として維持管理しなさい」という縛りがあるのです。

なぜ、2022年に生産緑地が売り出されるのか?

生産緑地は、指定から30年経つと自治体に買い取りの申し出ができるようになります。申し出を受けた自治体は、買い取るか別の農家に斡旋します。

ところが、実際のところ自治体も他の農家も買い取る余裕なんてありません。するとどうなるか?該当の農地は生産緑地の指定を解除され、宅地に転用されるのです。

ポイント

日本の土地には「地目」というのが設定されています。地目には「田・畑・宅地」など、全部で23種類あります。

宅地に転用された農地は、どうなるか?大きく優遇されていた固定資産税や相続税が、宅地並みに戻るのです。

生産緑地指定される農地には「面積が500㎡以上」という要件がありますから。固定資産税が宅地並みになると、維持していくのがとても困難になります。

現行制度による生産緑地の指定が始まってから、2022年で30年が経過します。で、後継者がいない農地がこの機会に売り出されるのでは?と言われてるのです。

「2022年問題」による不動産価格下落はない?

いろいろ書きましたが「2022年問題」による不動産価格下落はないかもしれません。

生産緑地は東京・神奈川・埼玉・千葉・愛知・大阪の6都府県で全体の8割を占めます。それ以外の都道府県では、たいした影響はないと予想できます。

さらに、国もいくつか手を打ってます。むやみに宅地が増えると、ただでさえ深刻な「空き家問題」に拍車がかかります。

生産緑地の最新動向

  1. 面積の緩和(500㎡ ⇒ 300㎡)
  2. 生産緑地内に直販所や農家レストランの設置を可能に
  3. 生産緑地の指定を10年延長できるように
  4. 生産緑地の賃借ができるように

そんなこともあって、生産緑地が一気に手放されることはなくなる気配です。

不動産価格の下落は、期待しない方がよさそうです。

1月から12月まで、何月が一番安く買えるのか?

さて、ここからはもう少し細かい「買い時」をみていきます。1月から12月の中で、買い時ってあるのでしょうか?

じつは、注目すべき時期が2つあるので、順番に解説していきますね。

決算期を狙って買うと値引きしてもらいやすい

車でも家電でも、よく「決算月は値引きしてもらえる」と言われます。では、家に関してはどうなのでしょうか?

建売住宅を売る不動産屋では、営業マンにノルマを課しているところもあるでしょう。月末や決算時期に成績がよくない営業マンは、上からの叱咤激励(しったげきれい)で焦っている人も多いようです。

売主である住宅会社も、四半期末や決算期は目標達成にむけ熱心に販売しようとします。値引き交渉する余地はおおいにある、と思います。

ポイント

銀行も住宅ローン契約数にノルマがあるので、四半期末や決算期は審査が通りやすくなる傾向があります。金利交渉もしやすいので、利息を減らすチャンスです。

建売住宅の場合は、建物完成までに売約が付いた場合は値引きがほとんどありません。

いっぽう、完成しても売れ残るようであれば1ヶ月ごとに大きく値下げしていきます。次の物件用に土地を買う資金が要りますから、売れない家を放置しておけないのです。

ですから、値引きを狙うのであれば売れ残りを狙うのもいいでしょう。

家を買うのに良い季節(2~5月に完成した物件を狙え!)

家を買うのに良い季節というのは、あるのでしょうか?

私は「そんなに差がない」と考えていますが、しいて言うなら「できるだけ雨が少ない時期に建った物件を選ぶ」ということでしょうか。

ポイント

建築工事では、施工会社も職人も雨を嫌がります。梅雨のような長雨も嫌ですが、一番困るのが台風やゲリラ豪雨のような大量に横殴りで降る雨です。
 
シトシト長雨は養生で雨水の侵入を防げるのですが、ゲリラ豪雨はどうやっても家が濡れます。

家に使っている木材は乾燥材といって、木に含まれる水分の量(含水率)が15%未満のものが多いです。

この乾燥材は、雨で濡れても数日で自然に乾きます。ですから、建築中の家が濡れても、ほぼ数日で元どおりになるのです。

しかし、木材と木材の隙間に水が入ったり基礎に水たまりができると、常に湿気た状態になり腐朽の原因になります。

ナツダ
できれば、雨の多い時期に建った物件を避けたいところですよね。でも、どうすれば避けられるのでしょう?

ちゃんと乾燥した家を買うためには、梅雨の時期までに完成した物件を選びましょう。

一般的に建築工事は3~4ヶ月かかります。ですから、梅雨とゲリラ豪雨と台風の時期を避けようと思えば、2月~5月ぐらいまでに完成した物件を買えばいいわけです。

ただし、豪雪地帯はこの限りではないですね。

子供の成長からみた家の買い時

家を買うタイミングを考えるとき、子供の成長は無視できません。

「子供の成長」からみた家の買い時も考えてみましょう。

子供が小学校入学前に家を買うと、どうなる?

家を買う時期のことで親が一番気にするのは「子供の転校」ではないでしょうか?「できることなら、転校させたくない!」と思いますよね。

そうなってくると、子供が小学校入学前に家を買うということになります。

メモ

実際、私が住宅営業をしていたころの経験則でも、お子様が3~4歳ぐらいのときに家を建てられる方が多かったです。
 
ちなみに「その次に多いのは?」と考えると、お子様が成人されたあとご夫婦主体で「終の棲家(ついのすみか)」を建てられる方ですね。

さて、お子様が小学校に入学する前に家を買うのは、どうなのでしょうか?いい選択なのでしょうか?悪い選択なのでしょうか?

私は、良い選択だと思います。たとえば、こんなメリットがあります。

小学校入学前に家を買うメリット

  • お子様と新居で暮らせる期間が長くなる
  • 住宅ローンの借入期間が長い方が月々の支払がラク
  • 優越感にひたれる

「優越感にひたれる」は冗談のように聞こえますが、けっこう大事なこと。

ずっと賃貸暮らしをしていると、下階の配慮や周りの目など何かとストレスが溜まります。それがなくなり自分に自信がつくなら、とても素晴らしいことだと思いませんか?

住宅ローンに関しては、私は可能な限り若いうちに借りる方が有利だと考えています。そのことについては、こちらで詳しく説明しています。ご参考にどうぞ。

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では、お子様が小さいうちに家を買うとき、問題になてくるのは何でしょうか?

代表的なのが、この2つですね。

  • 資金の問題
  • 間取りの問題

若いうちは預貯金が少ないので、家を買うのに不利です。それから、子どもの人数が確定しないうちは、間取りも作りにくいですよね。

「2人欲しいと思っていたら、結局1人っ子だった」とか「2人の予定が気が付けば3人の子宝に恵まれた」とか、よくある話です。

シッカリした資金計画を立て、臨機応変に対応できる間取りの住まいを探す。そうすることで、お子様が小さいうちに家を買っても失敗しにくくなるでしょう。

ナツダ
資金と間取りの問題をクリアできるのであれば、家族が新しい家で少しでも長く一緒に暮らすことは掛替えのない思い出になるはずです。

さて、ではもう少し子供が成長してから家を買うケースも検討してみましょう。

子供が学生の時期に家を買うと、どうなる?

子どもが成長してくると、何かとお金がかかります。また、親も仕事の責任が増し忙しい時期ですよね。

ですから、子供が小中高校生ぐらいに家を購入する場合は「資金と時間をうまく捻出(ねんしゅつ)できるのか?」ということが問題になってきます。

住宅ローンは、若いうち組む方がラクに返済できます。40歳を過ぎると35年ローンを組みにくくなるので、月々の返済額に家計を圧迫されないかシミュレーションした方がいいでしょう。

家を買う適齢期については、こちらに書きました。ご参考に、どうぞ。

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それから、住宅ローンなどの住居費と家計最大の山場と言われる大学進学の学資をどう両立するかも難問です。

ぜったいに行き当たりばったりで家を買ってはいけません。子供の夢を奪うことになりかねませんよ。

子供が巣立つ時期に家を買うと、どうなる?

子供が巣立つ年齢になると、住宅ローンを組むのは厳しくなってきます。ですから、家を買う資金を自己資金でまかなえるかどうかが問題になります。

ちなみに、親子リレーローンを選択されるケースはまれです。「買った家を長男が受け継いでくれる」という期待は持たない方がいいです。

「親子リレーローンって、なに?」と言う方は、こちらの記事が参考になります。

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話を戻します。

住宅業界は日進月歩で、数年後にはさらに性能がいい家や設備が出てきます。デザインも子供の好みに合うかわかりませんので、無理に押し付けない方がいいでしょう。

年配の方が親子リレーローン頼みで話を進めるのは、おすすめできません。

ナツダ
できるだけ利便性の高いエリアに家を買っておけば、子どもが家を建て替えてくれるかもしれませんが……。

「子供が、自分好みにリフォームして住むだろう」と考えてる方も、あまいです。

お子様が自分好み性能やデザインにフルリフォームしようとすると、かなり高額になります。「新しく買った方が安い」なんて状況、ザラにありますからね。

リフォームは、部分的だから安く済むのです。

家を買うとき、占いや暦をどこまで信じるか?

ときどき、家をいつ買うか風水や四柱推命で占う人がいます。占いを信じておられるなら、シッカリ守った方がいいと思います。

ナツダ
あとで家庭にトラブルがあったとき「あのとき占いの結果を守らなかったからだ」と後悔することになります。

ただし、必ず家探しを始める前に占っておきましょう。

いざ契約の段階になって「時期が悪かった!方位が悪かった!」と言い出すと、売主や仲介業者などたくさんの人に迷惑をかけてしまいます。

家に関わる暦(建築吉日と契約吉日とは?)

建築や不動産業界は、とてもゲン担ぎする業界です。ですから、六曜十二直といった歴注(れきちゅう)を使うことが多いです。

六曜とは?
その日の運勢をみるのに使われる。先勝、友引、先負、仏滅、大安、赤口の6種の曜がある。
十二直とは?
六曜と同じく、毎日割り当てられているその日の運勢のこと。
建(たつ)、除(のぞく)、満(みつ)、平(たいら)、定(さだん)、執(とる)、破(やぶる)、危(あやぶ)、成(なる)、納(おさん)、開(ひらく)、閉(とづ)の順番に記される。

注文住宅では、建築吉日を選んで着工します。建売住宅では、契約吉日を選んで売買契約できるといいですね。

たとえば「(たつ)・(さだん)・(おさん)」あたりが契約吉日になります。

暦を選んで家を買いたい方は、買いたい年度の暦本を買っておくといいですよ。

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家を買うタイミングを待つことのリスク

さて、ここまで「家を買うタイミング」についてみてきました。「2022年問題」のようにずっと先の「買い時」も、ご説明しました。

では、そんなに先まで気長に待っていてもいいのでしょうか?不動産価格が下がるかもしれない反面、何かリスクはないのでしょうか?

じつは、長期間「買い時」を先送りすることで以下のリスクが考えられます。頭の片すみに置いておきましょう。

  1. 資産価値が急ペースで下がり続けるかもしれない
  2. 賃貸暮らしは「住居費」に注意
  3. 住宅ローンにかかわる2つのリスク

それぞれ、もう少し詳しく解説しますね。

資産価値が急ペースで下がり続けるかもしれない

消費税増税後、東京オリンピック後、2022年以降。もし、そういうタイミングで値下がりした不動産を買ったとしましょう。

その値下がりした不動産、今後も値下がりしやすいかもしれませんよ?

だって「値下がり=需要低減」ってことですよね?その低減した需要は、元に戻るのでしょうか?

ナツダ
人気のある不動産は、上述のイベントの後も値下がりしにくいでしょう。

これから、多くの不動産は資産価値が下がっていくでしょう。なぜなら、今後は世帯数が減っていく(=需要が減る)からです。

賛否両論あるものの、コンパクトシティ政策を推進する自治体が増えてます。郊外の不動産の価値は、著しく下がるかもしれません。

リンク先の記事では、失敗例が載ってます。ですが、私は「コンパクトシティ化は避けられない」と考えています。

人口が減るなら、税収が減る。税収が減れば、今のインフラの維持はむつかしい。長期的に見たら、集住で合理化せざるをえないですよね。

資産価値を考えるなら、価値が下がりやすい物件は避けた方がいいかもしれません。

賃貸暮らしは「住居費(家賃)」に注意

「頭金を貯金しながら、買い時を待つ。そうすることで借入額が減るので、無駄な利息支払いが減りお得!」

よく言われることですが、それは必ずしも正解ではありません。賃貸住宅で暮らしてる方は、買い時を待つ間の「家賃」も計算に入れておきましょう。

ナツダ
せっかくの利息軽減効果が水のアワ、なんてことになりかねませんよ。

買い時を待つ間の家賃と、頭金が増えたことによる利息低減効果を差し引きしましょう。家賃が高い方は、今すぐ買った方が結果的にお得かもしれませんよ。

住宅ローンにかかわる2つのリスク

住宅ローンに関しても、先延ばしによるリスクが2つあります。

  1. 金利が上がるかもしれない
  2. 年齢が上がると融資期間が短くなる

順番に解説しますね。

金利が上がるかもしれない

ただいま「住宅ローン史上、最低金利」と言われる期間が続いてます。今後は、下がるより上がる可能性の方が高いのではないでしょうか。

今すぐ上がるような気配はありませんが、少なくとも用心は必要です。住宅ローン金利は、たとえ0.1%でも上がると総返済額に大きな影響をおよぼします。

では、35年返済3,000万円借りたとして、ちょっと試算してみましょうか。(金利は、35年間変わらないとして計算します)

金利 利息 総返済額 差額
0.7% 3,833,403円 33,833,403円 -
0.8% 4,405,447円 34,405,447円 572,044円
0.9% 4,983,630円 34,983,630円 1,150,227円
1.0% 5,567,804円 35,567,804円 1,734,401円
1.1% 6,157,985円 36,157,985円 2,324,582円

どうでしょうか?金利が0.1%上がるだけで、総返済額がグンと増えるのがわかりますよね。

もちろん、まだまだ金利が下がる可能性もゼロではありません。前回の消費税増税からも「史上最低金利」と言われながら下がり続けてます。

というような状況で、買い時を待つリスクを取るのか取らないのか。一度、しっかり検討しておいて方がいいでしょう。

年齢が上がると融資期間が短くなる

住宅ローンには、最終返済時の年齢制限があります。これは銀行によって違うので、各銀行の「住宅ローン商品内容説明書」で確認しましょう。

たとえば「ご利用いただける方」の欄に、こんな要件が書かれてると思います。

申込時の年齢が満20 歳以上満66歳以下で、最終ご返済時の年齢が満76歳未満の方。

上述のような書かれ方なら、40歳までに借りれば35年返済にできるということ。41歳以上は、だんだん最長融資期間が短くなっていきます。

最長融資期間が短くなれば、融資上限額が減ります。融資上限額が減れば、それだけ買える家の選択肢が減ります。

「そろそろ、35年ローンは厳しいな」と思う年齢の方。買い時を待つ方がいいのか35年ローンが組める間に買う方がいいのか、検討してみしょう。

【まとめ】家を買う絶好のタイミング(買い時・子供の成長・占いなど)

これから「不動産価格が下がる」と言われるイベントが何度かあります。少しでも安く家を買いたいなら、買い時を待つのもひとつの方法です。

それから、子供の成長や親の年齢もしっかり考慮して買い時を探るべきでしょう。安く買うことだけに集中しすぎると、思わぬところで足元すくわれますよ。

また、買い時を待つことにもリスクがともないます。不確定なことに悩むぐらいなら、さっさと買ってしまう方が健全かもしれませんね。

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住宅購入の参考にどうぞ。

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ナツダ アツシ

ナツダ アツシ

高気密高断熱を得意とする注文住宅の会社で、約8年間営業職を経験。インテリアコーディネーターの資格保有。自宅の分譲マンションを、スケルトンからリノベーションして居住中です。「家探し」や「家づくり」のノウハウを、わかりやすく解説します。

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