借入後のメンテナンス

住宅ローンの借り換えメリットとあまり意味が無い借り換え

今回は、住宅ローンを借り換えるメリットについてお話したいと思います。

家を買う(建てる)のは私たち一般市民の大きな目標のひとつであり夢です。その夢の実現のために手助けしてくれるのが住宅ローン制度です。

住宅ローンは他のローン商品では例がないほど低金利で長期間借り入れが可能です。しかし、住宅ローンは借り入れ金額が大きくなるので、利息も大きくなるのが悩みの種です。毎月通帳で返済引き落とし額を見るたびに「あぁ、早く完済したいな」とか「もっと返済額下げられないかな」と思わずにはいられません。

では、実際に早く完済したり返済額を下げる方法はないのでしょうか?

たとえばフラット35でおなじみの住宅金融支援機構の資料によると、みなさま繰上げ返済を活用して早めに完済しておられるのが読み取れます。

2014年度 民間住宅ローンの貸出動向調査結果

調査結果の「住宅ローンの貸出期間」を見ますと、借りるときは「25年超~30年以下」がボリュームゾーンですが、完済までの経過期間は「20年以下」が多くなっています。つまり、みなさまどうにかして返済期間を短縮しているということです。

いったい、どうやって返済期間を短くしているのでしょうか?

その方法のひとつが「繰り上げ返済」です。繰り上げ返済は利息を減らす効果があり、総返済額を下げるか返済期間を短縮することができます。住宅ローンの残債が多い時期に行うほど効果が高いのも特長です。

それから、もうひとつ。繰り上げ返済と並んで「住宅ローン圧縮効果」があるのが「住宅ローンの借り換え」です。

同じ資料を見ると金融機関もかなり積極的に借り換えに取り組みたいと考えているようで、私たち住宅ローンを借りた側にとってはよりメリットが出てきそうな状況です。どんどん金融機関同士で競争して、どんどん金利引き下げをおこなって欲しいものです。

では、そのメリットについてさっそく見ていきたいと思います。

そもそも住宅ローンの借り換えのメリットって何?

住宅ローンは非常に金額が大きいため、利息の支払額も相当なものになります。たとえば、金利1%で3000万円を30年借りた場合は実に470万円の利息を払うことになります。

金利1%で3000万円を30年借りた場合
返済回数:360回
月々の返済額:96,491円
総返済額:34,736,908円
利息合計:4,736,908円
利息割合:13.64%

「住宅ローンの借り換え」は借り換えと同時に金利を下げることで総返済額を減らすのが狙いです。

住宅ローンの借り換えのメリット
住宅ローンの総返済額が減らすことができる
住宅ローンの月々返済額を減らすことができる
住宅ローンの返済期間を短くすることができる

借り換えをうまく活用すると住宅ローンの返済がラクになります。書類を書いたりする手間はかかりますが、少しでも早く取り組むほうが住宅ローン返済額低減メリットの効果が大きくなります。

住宅ローン借り換えはメリットだけ?デメリットはないの?

住宅ローンの借り換えは、金利差を利用して返済をラクにするものです。よって、あまり金利差がない場合はメリットが小さくなります。

たとえば、上で例に挙げた人が10年返し続けて残債2098万円になったとします。そこで金利0.8%の住宅ローンに借り替えた場合はどうなるか見てみましょう。

項目 金利1%(そのまま) 金利0.8%(借り換え)
残り返済期間 20年(240回) 20年(240回)
月々の返済額 96,491円 94,631円
返済総額 34,736,908円 34,290,414円
利息合計 4,736,908円 4,290,414円
利息割合 13.64% 12.51%

残り20年間の金利が1%から0.8%になっただけでは、月々の返済額は約1,800円ぐらいしか変わりません。総返済額では約44万円安くなります。もちろん少しでも返済額が下がることは嬉しいですが、月々1,800円変わったところで家計の負担が減ったとはいいにくいところです。

なにより借り換えには数十万円の費用がかかる金融機関もありますので、この程度の削減額では費用を考えるとマイナスになる場合もあります。これでは借り換える意味がありません。

住宅ローン借り換えでメリットが出る目安とは?

さきほど申し上げたとおり、金利差が小さい借り換えはメリットがありません。同じく、残りの返済期間が短い場合や残債額が少ない場合もメリットが出にくくなります。

では、どれぐらいの金利差、残りの返済期間、残債額であれば借り換え費用を払ったとしてもメリットがあるのでしょうか?

借り換え費用は金融機関によって違うので一概に言うことはできませんが、およそ「1%以上の金利差があり、10年以上返済期間が残っていて、1000万円以上の残債がある場合」であればメリットが出ると思います。

さらに、借り換え費用が安い金融機関を選べばより返済をラクにすることができます。中でも「保証費」は借り入れ額の2%程度かかると言われていますので、これが安い金融機関を見つけられると大きなメリットが得られるでしょう。

今は住宅ローン史上最低の金利が続いております。とくに変動金利はもう何年も底をはっていて、政策金利の動向を見ても急激な上昇はないように見えます。かつて高金利で住宅ローンを組んだかたや固定金利を支払っているかたは見直しチャンスです。

1日でも早く借り替えることで金利を減らし、1日でも早く元本を減らすことで返済がラクになるだけでなく変動金利のリスクもカバーしやすくなります。

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ナツダ アツシ

ナツダ アツシ

高気密高断熱を得意とする注文住宅の会社で、約8年間営業職を経験。インテリアコーディネーターの資格保有。自宅の分譲マンションを、スケルトンからリノベーションして居住中です。「家探し」や「家づくり」のノウハウを、わかりやすく解説します。

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