住宅ローンの基礎知識

住宅ローン申し込みの流れと、それぞれの手順で必要な書類まとめ

家を買う人って、計画的で日ごろの生活も堅実な方が多い印象です。
中には「ローンでものを買うの、初めて」という方もいるのではないでしょうか?

ましてや、住宅ローンを借りる手順は他のローンより面倒でややこしいです。
ローン経験が少ない人にとっては、わからないことだらけですよね?

ということで、今回は住宅ローン申し込みの流れ必要書類について解説します。
不動産屋や銀行に行く前に、ぜひご一読ください。

ではさっそく、説明していきますね。

住宅ローン申し込みの大まかな手順

住宅ローンは、ザックリ言うと次の3ステップで進んでいきます。

住宅ローンの手順

  1. 仮審査
  2. 本審査
  3. 金銭消費貸借契約

ご存知のとおり、住宅ローンの審査は2段階になっています。
「え!そうなの?」という方は、こちらで詳しく解説しているのでご覧ください。

28view
no image
住宅ローンの「仮審査」って何?本審査との違いや必要書類まとめ

金銭消費貸借契約」と言うのは、いわゆる「住宅ローン契約」のことです。
これが完了すれば、あとは融資が実行される日を待つだけです。

ナツダ
金銭消費貸借契約は、略して「金消(契約)」と呼ばれることが多いです。

融資が実行されるときには、抵当権の設定登記が行われます。

まんがいち返済が滞るとお住まいは競売にかけられるので、しっかり返済していきましょう。

住宅ローン申し込みの流れ

さて、ザックリとして住宅ローンの手順を先述しました。
こんどは、もう少し詳細な流れを書いていきますね。

住宅ローン申し込みの流れは、分譲住宅(建売やマンション)と注文住宅で違います。
それぞれ、わけて見ていきましょう。

分譲住宅(分譲マンション)の場合

まず、分譲住宅から。
以下の流れで進んでいきます。

  1. 住宅ローン仮審査(および回答)
  2. 物件決定
  3. 不動産売買契約
  4. 住宅ローン本審査(および回答)
  5. 金銭消費貸借契約
  6. 決済(住宅ローン実行)
  7. 登記
  8. 引っ越し

分譲住宅では、不動産屋に相談しに行くとすぐ「仮審査しましょう」と言われます。
それと並行して、いろいろな物件を見学しながら決定していくことになります。

物件が決まったら売買契約をしますが、その際は必ず住宅ローン特約を付けましょう。

住宅ローン特約とは?
住宅ローンの本審査が通らなかった場合、不動産売買契約の白紙解除を認める特約。

不動産売買契約を解約すると、手付金を取られてしまいます。
手付金は売買契約代金5%~10%が相場なので、かなりのダメージです。

そうならないように白紙解除できるのが「住宅ローン特約」です。

ナツダ
住宅ローンの仮審査で「OK」がもらえたとしても、それは単なる「一次審査通過」にすぎません。
二次審査(本審査)でNGが出る可能性はゼロではないので、必ず特約を付けましょう。

ちなみに、中古住宅や中古マンションも同じ流れで進みます。

流行りの「中古マンションを購入して即リノベーション」もほぼ同じです。
決済のときに、物件代とリフォーム代同時に融資が実行されます。

ナツダ
物件代は即売り主に振り込まれ、手元にリフォーム資金が残ります。
あとは、そこから必要なタイミングでリフォーム会社に支払っていきます。

分譲住宅購入の流れも、こちらの記事で詳しく説明してます。
併せてご確認ください。

181view
建売住宅購入の流れを10ステップで解説【半年以上かかる】

注文住宅の場合

つづいて、注文住宅の「住宅ローン申し込みの流れ」です。

  1. 住宅会社がプランと概算見積を作成
  2. 住宅ローン仮審査(および回答)
  3. 建築工事請負契約
  4. 打合せしながら本設計と追加見積を作成
  5. 住宅ローン本審査(および回答)
  6. 建築工事着工
  7. 着工金および中間金支払い
  8. 完成したら清算および登記
  9. 引っ越し

一般的には、多くの住宅会社が間取りのプランや概算見積まで無料で作ってくれます。
そのプランと概算見積もりで、住宅ローンの仮審査を行います。

ここからが、注文住宅の難しいところで・・・。
工事請負契約後の打合せで、仕様が変わることがあります。

ナツダ
もっといいサイディングを使いたいとか、照明増やしたいといった変更に伴いコストアップしていきます。

そうすると、仮審査のときより本審査の方が申請額が上がるケースも出てきます。
とうぜん、融資NGが出るリスクも高まります。

ナツダ
ですので、いかにプランと本設計の差を無くすか。
言い換えると「プラン段階でどれだけ綿密に打ち合わせできるか」が大切になります。

また、注文住宅では着工および工事中に工事代金の1/3程度請求されるのが一般的です。
この支払いにそなえて、つなぎ融資という別ローンが必要になります。

つなぎ融資に関しては、こちらでくわしく解説してるので参考にどうぞ。

18view
no image
「つなぎ融資」とは?注文住宅は注意!分割融資という方法もある

分譲住宅の住宅ローンと大きく違うのは、この「つなぎ融資」が必要なこと。
それから、土地だけ先に購入しないといけないことですね。

つまり何度も「支払い」が発生するので、分譲住宅のローンに比べて手順が煩雑になります。

ナツダ
住宅営業マンにも、高レベルの「住宅ローンの知識」が求められます。

住宅ローン申し込みの必要書類

続いて、住宅ローンの手順ごとの必要書類を挙げておきますね。

住宅ローン申し込みの必要書類は、金融機関によって少し違います。
ここでは、一般的なものを挙げておきます。

仮審査の必要書類

書類 備考
ローン事前審査申込書 金融機関でもらう
本人を確認できる書類 運転免許証など
収入を確認できる書類
  • ・給与所得者 → 源泉徴収票など
  • ・個人事業主 → 確定申告書など
勤続年数を確認できる書類 健康保険証など
物件概要がわかる書類
  • ・分譲住宅 → 販売チラシなど
  • ・注文住宅 → 間取り図、見積書など
土地概要がわかる書類
(注文住宅のみ)
土地の固定資産税評価証明書

とにかく、申し込み用紙の記入が大変です。
住所が長い人は、腱鞘炎になるレベルです・・・。

一度の記入で複数の銀行に審査申し込みできるサービスもあるので、活用しましょう。
参考 住宅本舗「住宅ローン一括審査」

本審査の必要書類

書類 備考
保証委託申込書兼契約書 金融機関でもらう
個人情報に関する同意書 金融機関でもらう
団体信用生命保険申込書兼告知書 金融機関でもらう
本人を確認できる書類 運転免許証など
住民票 市区町村役場で入手
印鑑証明書 市区町村役場で入手
収入を確認できる書類
  • ・給与所得者 → 源泉徴収票など
  • ・個人事業主 → 確定申告書など
勤続年数を確認できる書類 健康保険証など
団体信用生命保険申込書 金融機関でもらう
物件の契約書
  • ・分譲住宅 → 不動産売買契約書
  • ・注文住宅 → 建築工事請負契約書
物件に関する書類
  • ・重要事項説明書
  • ・物件案内図
  • ・設計図書
  • ・建築確認済証
  • ・検査済証
公図・登記事項証明書 法務局で入手
返済中口座の通帳 借り換えの場合は必要

金消契約の必要書類

書類 備考
実印と印鑑証明 印鑑証明は市区町村役場で入手
住民票 市区町村役場で入手
本人を確認できる書類 運転免許証など
引き落とし口座通帳と銀行印 未所有の場合は作成する
火災保険 金消契約までに手配しておく

この表だけ見てると、心配になるほど必要書類が多いですね。
でも、安心していいですよ。

適正な能力のある不動産屋や住宅営業マンなら、適切なフォローや指示をしてくれます。
あなたは、それに従い書類を集めていけばOKです。

住宅ローン申し込みで必要な費用

最後に、住宅ローンの申し込みで必要な費用を挙げておきましょう。

費用項目 備考
住宅ローン事務手数料
  • ・一般的には3万円~5万円
  • ・借入額の2%といった設定の銀行もある
  • ・20万円~30万円の銀行もある
  • ・不動産屋に銀行を斡旋してもらう手数料
印紙代
  • ・契約書に貼る印紙代
  • ・郵便局などで買える
登記費用
  • ・登録免許税
  • ・司法書士の報酬
  • ・土地家屋調査士の報酬
その他必要な費用
  • ・住宅ローンの保証料
  • ・火災保険
  • ・印鑑証明や住民票の発行費用
  • ・公図や登記事項証明の発行費用

住宅ローンに関する諸費用額は、人によって大きくことなります。
しっかり自分で見積しておく方が、安心ですよ。

ナツダ
とくに「保証料」が高く、諸費用総額で100万円を超える方もおられます。

住宅ローンの事務手数料は、額面だけで判断しないように注意してください。
事務手数料が高くても金利が低い場合は「諸費用+総返済額」が少なくなります。

50万円、カンタンに節約できるかも?

住宅購入費用の節約のコツ

知ってますか?一番、住宅購入費を節約できる方法

ナツダ
買う家の価格を下げる?そんなことしなくても、大丈夫です。

じつは、営業マンが家を買う人にちゃんと説明しない方法があります。それは、住宅ローン金利です。

たとえば、3000万円を30年ローンで借りたとき、金利1.0%と0.9%で返済額がいくら違うか知ってますか?

ナツダ
答えは、49万円です。

わずか0.1%違うだけでこんなに差がでるのに……みな様、あまりにもアッサリ銀行を選ばれます。きっと、営業マンが提携銀行しか紹介しないからでしょう。

もし、あなたが節約好きなら、自分で徹底的に金利が低い銀行を探してみては?その努力の見返りは、とても大きいですよ。

以下の記事で「住宅ローンの選び方」についてまとめました。家を買うときの参考にどうぞ。

住宅ローンの選び方と注目すべきポイント

  • この記事を書いた人
  • 最新記事
ナツダ アツシ

ナツダ アツシ

高気密高断熱を得意とする注文住宅の会社で、約8年間営業職を経験。インテリアコーディネーターの資格保有。自宅の分譲マンションを、スケルトンからリノベーションして居住中です。「家探し」や「家づくり」のノウハウを、わかりやすく解説します。

-住宅ローンの基礎知識

© 2020 Home Sweet Home