住宅ローンの予備知識

住宅ローンの破たんが不安!?過剰な心配が要らない2つの理由

家を買うとき、住宅ローンを使う人が大半です。
かなりの高額を借り入れるので、契約書にハンコを押すとき相当緊張します。

「本当に、こんな大金返していけるんだろうか?」
「引き返すなら、今のうちかも?」

誰しも相当不安になるものですが、じつは住宅ローン破たんしにくいローンなのです。
今回は、その理由を解説していきます。

それでは、説明していきますね。

住宅ローンが破たんしにくい理由

さて、本題に入る前に重要なキーワードの説明をしておきましょう。
それが何かと言うと、デフォルトです。

住宅ローン用語で「デフォルト」と言えば、以下のような意味になります。

住宅ローンのデフォルトとは?
いわゆる「貸し倒れ」のことで、住宅ローンが破たんした状態。
ローンを借りた人(債務者)の返済が長期間滞ると、貸した人(債権者)は「月々少しずつ返す約束を守れないなら、今すぐ全部返せ」と言ってくる。この状態を「デフォルト」という。

先述のとおり、住宅ローンは「破たんしにくい=デフォルトしにくい」ローンです。

どうしてデフォルトしにくいかと言うと、こんな理由があるからです。

  1. 住宅ローンは審査が厳しい
  2. デフォルトが起こると銀行が困る

それぞれ、もう少し詳しく解説しますね。

住宅ローンは審査が厳しい

住宅ローンは融資額が大きいので、審査がとても厳しいです。
当たり前の話ですが、銀行は返してもらえそうな融資しか実行しません。

よく「借りられる金額と返せる金額は別」と言いますが・・・。
審査でOKが出たのなら、少なくとも銀行は「返せると判断した」ということです。

ナツダ
最後まで回収できる見込みがない金額を貸し出す銀行なんて、皆無です。

銀行は、住宅ローンの審査に専用の金利を使います。
この金利のことを「審査金利」と呼び、実際の貸出金利より厳しい利率になっています。

たとえば、現在変動金利は1%を切りますが、審査金利は3~4%程度で審査します。
審査金利は統計に基づき算出されていて、金利上昇にも耐えらえると考えられています。

さらに、よりデフォルト率を下げるため、返済比率も重要視されます。

返済比率とは?
年収に対する、ローンの年間返済額の割合のこと。カーローンやスマホの割賦販売など、すべてのローンを含めて計算する。
たとえば、年収400万円の人が年間100万円返済する場合の返済比率は「25%」となる。

返済比率は、銀行によって変わります。
また、借主の年収によっても変わります。

たとえば、こんな感じです。

年収 A銀行 B銀行 C銀行
300万円未満 30% 30% -
300万円以上 35% 30% 30%
400万円以上 40% 35% 35%

銀行をはじめとする金融機関は、このような「審査金利」や「返済比率」と信用力調査などを使ってシビアに審査しています。

ですから、審査で「OK」がもらえたのなら、ある程度安心しても大丈夫です。

デフォルトが起こると銀行が困る

そうは言っても、銀行は保証会社からお金返してもらえるし・・・。
デフォルトが起こっても困らないでしょ?無理にでも貸せばOKでは?

そんなふうに思う方もおられると思いますが、じつはそんな簡単な話ではありません。
住宅ローンのデフォルトは、銀行にとっても厄介なことなのです。

たとえば、こんな問題が出てきます。

  1. 一定期間の業務停止
  2. 利息収入が無くなる

デフォルトする借主が多くなると、金融機関に金融庁の調査が入ります。
その結果、審査体制の不備が発覚すると「一定期間業務停止」のペナルティを受けます。

さらに、デフォルトのあとなんとか元金を回収できたとしても利息収入が途絶えます。

住宅ローンの利息収入は、銀行にとって大きな収益源です。
ちゃんと最後まで回収できるように融資しないと、将来自分の首を絞めることになります。

住宅ローンの破たん割合(デフォルト率)

さて、住宅ローンは破たんしにくいローンであることを解説しました。
しかし、デフォルトがゼロということはありません。

実際のところ、住宅ローンの破たん割合(デフォルト率)は0.3%前後のようです。
ざっくり「1000人が住宅ローンを借りたら3人破たんしている」ぐらいの割合ですね。

デフォルト率に関しては、以下のレポートの図表5が参考になります。
参考 三井トラスト基礎研究所「住宅購入価格は年収の5倍が一般的に」(PDF)

ナツダ
上の資料の図表5では、一時期デフォルト率が急増してます。
とはいえ、それでも1%未満。基本的に、住宅ローンは破たんしにくいのです。

返済比率が高くなるほど、住宅ローンの破たん割合も高くなります。
上の資料では「25%を境にして、住宅ローンのデフォルト率は2倍近く上昇」とあります。

つまり、年収のうちローン返済に充てる割合を下げることで、破たんリスクが下がるのです。

可能であれば、25%以下になるように意識してみてはいかがでしょうか。

住宅ローンの破たん実例

さて、住宅ローンはどのようなときに破たんしやすいのでしょうか?
それを知っていたら、そうならないように注意できますよね。

私が住宅営業をしていたときは、知り合いの銀行員さんに聞いたことがあります。
そのときは、こんなことが理由だとおっしゃってました。

  1. 収入減
  2. 離婚や別居
  3. 病気や事故

どうでしょうか、防げそうでしょうか?

ナツダ
社会人としての能力を磨いたり、夫婦仲良くしたり、団信を手厚くしたり。
「手の打ちようがない」ということはなさそうですね。

ここで注目すべきは「金利上昇」が理由に上がらなかったこと。
むやみに金利上昇リスクを強調する風潮がありますが、冷静に見る必要がありそうですね。

このことは、日本銀行の資料を見てもわかります。
参考 日本銀行「住宅ローンのリスク収益管理の一層の強化に向けて」(PDF)

上の資料の7ページの表を抜粋します。

住宅ローンリスク

ごらんとおり、金融機関は圧倒的に「金利上昇局面における延滞増加」より「景気低迷による延滞増加」を心配しているのです。

少しその背景を考えてみると、金利上昇局面では景気が良くなってると想像できます。
ですので、所得も上がり金利上昇に対応できるということではないでしょうか?

住宅ローンの破たん予備軍にならない方法

さて、これまでデフォルトのことばかり解説しましたが、予備軍はどうでしょうか?
破たんしてなくても、生活が苦しくなった人はイッパイいそうですよね。

車が買い換えられない、旅行に行けない、子供が行きたい大学に行かせてやれない。
生活の質が落ちた、老後の生活費が心配、などなど。

ナツダ
幸せになるために家を買ったはずなのに、これでは本末転倒ですね。
「隠れ破たん」と言っても、過言ではないでしょう。

では、こんな状況にならないようにするには一体どうすればいいのでしょうか?

私は、次の3つに注意すべきだと思っています。

  1. 身の丈に合った住まいを買う
  2. 0.1%でも低い住宅ローンを探す
  3. 自分の夢や老後の生活費を検討しておく

住宅ローンの審査でOKが出たなら、それほど不安にならなくても大丈夫です。
でも、完済後の生活を考えるなら、ちょっとでも手元資金を残したいところ。

それを実現するには、可能な限り返済比率を低くしておくことが大切です。
ようするに「身の丈に合った住まいを買う」ということ。

それから、金利は0.1%でも低い方がいいでしょう。
以下の記事で、金利差0.1%で総返済額が58万円変わる例をあげています。参考にどうぞ。

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そういう方は、しっかり予算を組んでおきましょう。

こちらでの記事で、予算の立て方について詳しく解説しています。
住宅購入の資金計画が詳細かつカンタンにできるので、おすすめの方法です。

老後の資金過不足も、見える化できます。

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知ってますか?一番、住宅購入費を節約できる方法

ナツダ
買う家の価格を下げる?そんなことしなくても、大丈夫です。

じつは、営業マンが家を買う人にちゃんと説明しない方法があります。それは、住宅ローン金利です。

たとえば、3000万円を30年ローンで借りたとき、金利1.0%と0.9%で返済額がいくら違うか知ってますか?

ナツダ
答えは、49万円です。

わずか0.1%違うだけでこんなに差がでるのに……みな様、あまりにもアッサリ銀行を選ばれます。きっと、営業マンが提携銀行しか紹介しないからでしょう。

もし、あなたが節約好きなら、自分で徹底的に金利が低い銀行を探してみては?その努力の見返りは、とても大きいですよ。

以下の記事で「住宅ローンの選び方」についてまとめました。家を買うときの参考にどうぞ。

住宅ローンの選び方と注目すべきポイント

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ナツダ アツシ

ナツダ アツシ

高気密高断熱を得意とする注文住宅の会社で、約8年間営業職を経験。インテリアコーディネーターの資格保有。自宅の分譲マンションを、スケルトンからリノベーションして居住中です。「家探し」や「家づくり」のノウハウを、わかりやすく解説します。

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