住宅ローンの基礎知識

住宅ローン【連帯保証人・連帯債務・ペアローン】の違い&離婚問題

住宅ローンは保証人は要りません。
なぜなら、保証会社は保証人になってくれるからです。

ですが、夫が住宅ローンを組んで妻が連帯保証人になるケースがあります。
これは、どういうことでしょうか?

住宅ローン保証人連帯保証人は何が違う?連帯債務は何が違う?
今回は、そのへんをペアローンも含めて解説していきますね。

では、さっそく説明していきます。

住宅ローンの「連帯保証人」とは?

住宅ローンは、基本的に保証人が要りません。
なぜなら、保証会社が保証してくれるからです。

ナツダ
まんがいち返済できなくなったら、保証会社が代わりに弁済(代位弁済)してくれます。

でも、住宅ローンのことを調べ始めると「連帯保証人」という言葉があるのに気づきます。
これは一体なんでしょう?

連帯保証人とは?
借主と一緒に住宅ローン返済の義務を負う人のこと。まんがいち借主が返済を滞らせると、借主にかわって返済請求を受ける。

よくあるのは、夫が住宅ローンを借りて妻が連帯保証人になるパターン。
では、保証人である保証会社と、連帯保証人である妻は何が違うのでしょうか?

以下で解説していきますね。

保証人と連帯保証人の違い

では、保証人と連帯保証人の違いについて説明します。

両者の主な違いは「催告の抗弁権」と「検索の抗弁権」にあります。
保証人にはこの2つがあるのに、連帯保証人にはありません。

項目 催告の抗弁権 検索の抗弁権
保証人 あり あり
連帯保証人 なし なし

「催告の抗弁権」と「検索の抗弁権」とは何なのか、説明しておきましょう。

いずれも、借主が住宅ローンを返済せず債権者(銀行など)から「代わりに払え!」と言われたときに効力を発揮します。

催告の抗弁権とは?
債権者が住宅ローンの返済を請求してきても、借主が破産や行方不明でない限り「まずは借主に請求してくれ」と主張できる権利。
検索の抗弁権とは?
返済能力があるのに借主が返済をおこたり、債権者から請求が来てしまった場合「借主の財産を差し押さえてくれ」と主張できる権利。

連帯保証人には、この2つの権利がありません。
借主と同等の返済義務を負います。

一般的に、借主が返済できなくなると保証人(保証会社)が残債全額を代位弁済します。
住まいは競売にかけられ、売却代金は保証会社への返済にあてられます。

それで補えない分は、借主が保証会社に返済していきます。
まんがいち借主の返済が滞ると連帯保証人に請求がいき、拒否することはできません。

ナツダ
後述しますが、このことは離婚したときに問題になります。

住宅ローン「連帯保証・連帯債務・ペアローン」の違い

ご存知のとおり、住宅ローンの融資上限額は借主の年収で決まります。
それで足りないときは、夫婦や親子の収入を合算して審査してもらうことが可能です。

ポイント

収入合算して審査してもらうことで、住宅ローンの融資上限額が上がる。

この収入合算者のことを連帯保証人、あるいは連帯債務者と呼びます。
ここでは、ペアローンも含めて違いを説明していきますね。

住宅ローンで収入合算する方法

  1. 連帯保証人を立てる
  2. 連帯債務者を立てる
  3. ペアローンで申し込む

では、それぞれの特徴から説明します。

連帯保証

連帯保証人になる人は、借主(主たる債務者)を保証する立場になります。
まんがいち借主の返済が滞ると、請求を受けます。

債務者ではないので、ローン控除は受けられません。
住宅の所有権の持ち分はなく、団体信用生命保険にも入れません。

原則、借主と同居している配偶者や親子に限られます。

連帯債務

借主と同じく、借入全額の債務を負います。
債権者は、連帯債務者に対してどうのように返済を請求してもよいとされています。

借主と連帯債務者は、それぞれ不動産の所有権(持ち分)を持ちます。
団信は借主にしか適用されませんが、住宅ローン控除は受けることができます。

連帯債務を取り扱っているのは、フラット35や一部の銀行のみです。

ペアローン

ひとつの物件に対して、2つの住宅ローンを組む方法です。
たとえば、3,000万円の物件に対し夫2,000万円、妻1,000万円といった感じです。

それぞれが主たる債務者になるので、それぞれ団信に加入できます。
借入額に応じて所有権(持ち分)持ち、住宅ローン控除も受けられます。

2本の住宅ローンを組むことになるので、手数料や印紙代が倍かかります。

「連帯保証・連帯債務・ペアローン」の違いまとめ

それぞれの違いを表にしてみますね。
わかりやすくするため「夫と妻」のパターンで記載します。

項目 夫単独債務 連帯保証 連帯債務 ペアローン
ローン契約数 1本 1本 1本 2本
債務者 夫と妻 夫と妻※1
ローン控除 夫と妻 夫と妻
団信 ※2 夫と妻
所有権持ち分 夫と妻 夫と妻
返済期間 夫の年齢による 夫の年齢による 夫の年齢による 夫妻それぞれで判定
返済講座 夫妻それぞれ同じ支店に開設

※1 お互いが連帯保証人になる
※2 フラット35「夫婦デュエット」など、夫妻で保障が受けられるものもあり

一般的には、収入合算する場合「連帯保証」が一番多いのではないでしょうか?
私が住宅営業をしているときも、夫単独か妻による連帯保証が大半でした。

まれに、奥様の稼ぎが大きく仕事も続けたいということでペアローンにするご夫婦がおられたぐらいですね。

住宅ローンの「連帯保証人」と離婚問題

さて、先述のとおり住宅購入の融資上限額を増やすため「夫が住宅ローンを借りて、妻が連帯保証人になる」ケースが多々あります。

では、もし夫婦が離婚する事態になったとき、この関係はどうなるのでしょうか?
妻だけ連帯保証人から抜けられるのでしょうか?

結論から言うと、離婚しても妻が連帯保証人から抜けるのはきわめて困難です。

ナツダ
連帯保証は夫と妻の契約ではなく、金融機関と妻の契約になります。
夫婦の関係が解消されても、連帯保証は解消されません。

ということは、まんがいち別れた夫が返済を延滞すると・・・。
元妻に返済の請求がいく
、ということですね。

これは何とかしたいところ。
では、どうすれば連帯保証人から抜けられるのでしょうか?

連帯保証人を解消するには、主に以下の2つの方法があります。

  1. 住宅ローンを借り換える
  2. 代わりの連帯保証人を連れてくる

ひとつめは、住宅ローンの借り換え。
他の銀行で夫単独でローンを組めたら、連帯保証人は不要になります。

ふたつめは、代わりの保証人を連れてくる方法。
夫の両親などに保証人になってもらえたら、妻は保証人から抜けることができます。

ナツダ
ちなみに、住宅ローンの連帯保証人や連帯債務者になったままだと、自分が住宅ローンを借りるときにそれを考慮したうえで審査されます。

連帯保証人はなるときは慎重に考えましょう。

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ナツダ
買う家の価格を下げる?そんなことしなくても、大丈夫です。

じつは、営業マンが家を買う人にちゃんと説明しない方法があります。それは、住宅ローン金利です。

たとえば、3000万円を30年ローンで借りたとき、金利1.0%と0.9%で返済額がいくら違うか知ってますか?

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答えは、49万円です。

わずか0.1%違うだけでこんなに差がでるのに……みな様、あまりにもアッサリ銀行を選ばれます。きっと、営業マンが提携銀行しか紹介しないからでしょう。

もし、あなたが節約好きなら、自分で徹底的に金利が低い銀行を探してみては?その努力の見返りは、とても大きいですよ。

以下の記事で「住宅ローンの選び方」についてまとめました。家を買うときの参考にどうぞ。

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ナツダ アツシ

ナツダ アツシ

高気密高断熱を得意とする注文住宅の会社で、約8年間営業職を経験。インテリアコーディネーターの資格保有。自宅の分譲マンションを、スケルトンからリノベーションして居住中です。「家探し」や「家づくり」のノウハウを、わかりやすく解説します。

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