住宅ローンの予備知識

住み替え住宅ローンとは?旧自宅の住宅ローンが残る人はコレ

違う家に引越ししたい。でも、住宅ローンが残ってる。
こんな場合、新居に住み替えることはできるのでしょうか?

じつは、住まいは住宅ローンを完済しないと売却することができません。
また「返済比率」という壁もあり、2本のローンを組むのも簡単ではありません。

そこで、今回はこの問題を解決する住み替え住宅ローンについて解説します。
「住み替えローン」なら残債があっても引越しできるかもしれません。

では、さっそく説明していきますね。

「住み替え住宅ローン」とは?

新しい家を買いたい(建てたい)けど、今住んでる家の住宅ローンが残る。
そんなときは、どうしたらよいのでしょうか?

たとえば、住宅ローンの残債が1,000万円だったとしましょう。
今のマイホームが700万円で売れるとすると、300万円のローンが残ります。

ナツダ
この残った「300万円」のことを「担保割れ」と呼びます。

家は、住宅ローンを完済しないと売却することができません。
なぜなら、抵当権を持っている金融機関が売却を許してくれないからです。

担保割れしたぶんを、預貯金で返済できるなら問題ないのですが・・・。
できないとなると「住み替えできない」ということになります。

それでは困りますよね?
そこで登場するのが、住み替え住宅ローンです。

住み替え住宅ローンとは?
旧マイホームの売却諸費用、担保割れ分、新マイホームの物件代、購入諸費用を借入できる住宅ローン。
担保割れ分や諸費用については無担保となるので、かなり審査が厳しい。

「旧自宅の売却諸費用・担保割れ分・新居の購入諸費用」は担保のない融資になります。
つまり、新居の価値だけでそれ以上のお金を貸してもらえるということです。

これは、融資する金融機関にとってかなりリスキーなことです。
ですから、借主の信用力や返済能力を徹底的に厳しくチェックします。

ナツダ
審査では、勤務先勤続年数年収などが重視されます。
また、直近1年分の通帳コピーを請求されたりもします。

金融機関によっては、無担保分の融資を別契約にするところもあります。
住宅ローンが、新規住宅ローンと無担保分と2本になるということですね。

「住み替え住宅ローン」の取り扱いがない金融機関もあります。

住み替え用住宅ローンの「ダブルローン(ダブル返済)」とは?

住み替えで使える住宅ローンは「住み替え住宅ローン」の他にもうひとつ「ダブルローン(ダブル返済)」というのがあります。

「ダブルローン(ダブル返済)」は、既存&新規の住宅ローンを並存させる方法です。
2本同時に返済することになるので、ダブルローンと呼ばれます。

ダブルローンは、次の2パターンが考えられます。

  1. 既存・新規それぞれ違う金融機関で借りる
  2. 既存・新規ともに同じ金融機関で借りる

じつは、住宅ローンには「一金融機関で一件」というルールがあります。
ですから、基本的にダブルローンは1のパターンになります。

この場合、既存の住宅ローンを完済するまで返済比率オーバーになることもありえます。

返済比率とは?
年収に対する、ローンの年間返済額の割合のこと。カーローンやスマホの割賦販売など、すべてのローンを含めて計算する。
住宅ローン審査では、借主の年収により「30%」とか「35%」とか上限が設定される。

住宅ローンは、基本的に返済比率をオーバーする融資は受けられません。
ダブルローンの場合は、返済比率オーバー期間の返済原資を証明することで承認してもらえます。

既存・新規ともに同じ金融機関で借りる場合

ごく一部、一定条件のもと既存・新規ともに融資してくれる金融機関もあります。
その場合は、以下のような条件が付きます。

条件の例

  • 新居に入居後半年以内に旧住居を売却する
  • 半年以内に売却できないときはフリーローンに変更する
  • 旧住居のローン残高が少ない(新居評価額の50%以下)
  • 旧住居売却後の返済は「返済比率」の基準内に収まる

申し込みするときには、以上の条件を履行する念書や旧居の売り出し資料などが必要です。

建て替えの場合の「住み替えローン」は諸費用に注意

住み替えに関して、ひとつ注意点をお話しておきます。
建て替えするときは、建築の諸費用に注意してください。

ナツダ
諸費用分も住宅ローンを借りたい人は、要注意です。
先述のとおり、諸費用分は無担保になるので審査が通りにくくなります。

じつは、建て替えには新築にはない諸費用が発生します。
「土地はあるから安いだろ」と安易に考えていると、あとで驚くことになりかねません。

とくに、以下の諸費用はしっかり試算しておきましょう。

  1. 引っ越し代
  2. 仮住まい費用
  3. 解体および滅失登記

建て替えするときは、一時的に賃貸マンションなどに引っ越す必要がありますよね。
敷金や礼金、家賃が半年分ぐらいかかるので、けっこうな費用になります。

荷物だけ預けるレンタルスペースや、複数回必要になる引っ越し代もバカになりません。

古家の解体費用も要ります。
登記されてる物件を解体すれば、滅失登記も要ります。

ナツダ
油断して建物に予算を回し過ぎないように、初めから計算しておきましょう。

住み替えローンを使う場合は、諸費用は自己資金でまかなうのがベターです。

全体のバランスを考えながら、建物の予算を立てましょう。

50万円、カンタンに節約できるかも?

住宅購入費用の節約のコツ

知ってますか?一番、住宅購入費を節約できる方法

ナツダ
買う家の価格を下げる?そんなことしなくても、大丈夫です。

じつは、営業マンが家を買う人にちゃんと説明しない方法があります。それは、住宅ローン金利です。

たとえば、3000万円を30年ローンで借りたとき、金利1.0%と0.9%で返済額がいくら違うか知ってますか?

ナツダ
答えは、49万円です。

わずか0.1%違うだけでこんなに差がでるのに……みな様、あまりにもアッサリ銀行を選ばれます。きっと、営業マンが提携銀行しか紹介しないからでしょう。

もし、あなたが節約好きなら、自分で徹底的に金利が低い銀行を探してみては?その努力の見返りは、とても大きいですよ。

以下の記事で「住宅ローンの選び方」についてまとめました。家を買うときの参考にどうぞ。

住宅ローンの選び方と注目すべきポイント

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ナツダ アツシ

ナツダ アツシ

高気密高断熱を得意とする注文住宅の会社で、約8年間営業職を経験。インテリアコーディネーターの資格保有。自宅の分譲マンションを、スケルトンからリノベーションして居住中です。「家探し」や「家づくり」のノウハウを、わかりやすく解説します。

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